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普法|小区物业服务不到位, 业主可否拒交物业费?
  物业费是每个居住在小区内业主应当缴纳的费用,物业公司为业主提供服务,而业主则需要支付一定的物业管理费用以维持物业公司的工作。可是,随着住宅区的增多,物业公司和业主的纠纷也随之增多。日前,莆田市荔城区法院审理了一起物业纠纷案件,业主因物业公司提供的服务不完善拒交物业费用,被物业公司告上法庭。


  认为物业服务不到位拒交费

  陈某华是莆田黄石镇某小区的业主,在该小区拥有一套建筑面积为163.1平方米的房产。莆田A物业公司于2015年起受该小区业主代表大会选聘代替B物业公司服务于该小区,并与B物业公司达成协议,享受B物业公司服务期间产生的债权。A物业公司、B物业公司和该小区业主委员会联合发布通告,说明接管以及A物业公司追交物业管理费等事宜。

  莆田A物业公司整理移交资料时,发现业主陈某华尚欠物业费840.78元、公摊水电费360元。之后,陈某华也未支付自2015年1月起的物业费、公摊水电费、水费。

  A物业公司多次给陈某华打电话催讨费用,并在陈某华房产门上张贴费用催交通知书,通知陈某华于2017年2月20日前交清物业费、水电公摊费6404.16元、水费1299.2元。

  而陈某华称,自己不交物业费系因A物业公司提供的服务不到位所致。“我们这栋楼本来有两部电梯,但是在这家物业公司入驻前就已经坏了,一直没有维修,至今未运行。”陈某华说。此外,他还认为小区路面未及时养护以及小区内的迪吧营业到凌晨影响业主休息,这些都是A物业公司服务不到位的证明,因此他拒交物业费。



  物业催交未果状告业主

  A物业公司催交无果,遂一纸诉状将陈某华告上法庭,要求陈某华支付2014年7月至2017年2月物业费4484元、公摊水电费1920元、水费1299元及按月应交纳金额月利率2%计算的违约金1382元,合计9085元。

  荔城区法院公开开庭审理了此案。法院认为,A物业公司接受商住小区业主大会的选聘,为该小区提供物业管理服务,并签订了《物业管理服务合同》,且A物业公司与B物业公司达成协议,由A物业公司享有B物业公司在该商住小区提供物业管理服务期间所产生的债权,并就上述事项在该商住小区内发布了通告,合同合法有效,具有法律约束力。陈某华作为该小区的业主,理应支付2014年7月至2017年2月期间的物业费4484元及2015年1月至2017年2月的公摊水电费以及2014年7月至2017年2月的水费1299元。


  陈某华逾期未交纳物业服务费已构成违约,根据合同约定陈某华应支付其拖欠物业服务费的违约金;但陈某华拖欠物业费未交,系对A物业公司提供的物业服务产生争议所致,A物业公司提供的物业管理服务确有不足和瑕疵,陈某华并非恶意违约,故A物业公司要求陈某华支付违约金,不予支持。

  陈某华应诉时提到小区迪吧噪音太大,影响其生活,但上述问题系陈某华与其他小区业主或物业使用人间的相邻纠纷,并不在物业公司提供的物业管理服务范畴,陈某华可另行主张权利,不宜采用拒绝支付物业费的方式使双方矛盾进一步扩大。




  法 官 释 法

  《福建省物业管理条例》第48条规定,业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。若物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵,则业主依法享有同时履行抗辩权,即在物业公司未履行合同义务的前提下,可拒绝支付物业费。

  本案中,A物业公司管理服务过程中对小区整体层面提供了安保、卫生等服务,但未及时完全履行合同约定的某项具体清洁义务。业主陈某华与物业公司沟通无效后,因双方存在争议而暂未交费。物业公司以此为由要求业主承担逾期支付物业费的违约责任时,法官会结合物业服务的瑕疵程度、双方的争议事项等综合判断,酌情减免业主陈某华的违约责任,实现权利义务的平衡。

  法 官 提 醒

  拒交物业费实属无奈之举,但并非长久之策。遇到服务瑕疵时,业主应增强维权意识,通过合法途径向相关部门反映问题、理性维权;乡镇政府、街道办、村居民委员会等应抓紧建立物业管理投诉受理制度,方便群众反映问题,督促物业服务管理行为;物业公司作为物业管理企业,对业主反映的问题,亦应及时沟通,对在物业管理服务中存在的问题要及时改正,提高服务质量,共同建设一个和谐、文明的小区。

  来源:福建法治报
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